房地产价格调查

针对“330楼市新政”的影响，由腾讯网、腾讯房产研究院联合《腾讯智慧》调查发布的购房信心指数于4月29日出炉。这是继3月份发布首份“中国房地产消费者购房信心指数”之后，又一份为广大购房者提供消费参考的报告。

     最新的调查结果显示，从4月11日上线至4月16日，全国189个城市共有25余万人参与网上调查，有效问卷为234094份，其中一线城市59632份，二线城市89226 份，三、四线城市85236份。问题主要围绕“从被调查者基本信息、对房产政策的态度及决策力、股市与楼市的潜在关联性、房产消费信心指数”四个维度来设计。

     本次调查保持了问卷投放时长、问卷投放通道等多个技术指标不变的情况下，参与人数较3月增长26%，有效问卷增长31%，说明房产政策在一定程度上激发了消费者的关注。

     通过数据分析发现，城市住房信心数据受政策影响悄然变化，尤其是认为一线城市将大幅上涨，4月份比3月份上升了10%，加上目前股市火爆，一小部分人将房产抵押进入股市，但资金最终还将进入楼市。

一、改善型需求有较大释放

    对比3、4月份的数据，30-39周岁参与调查者大幅增加，40-49周岁小幅增加，符合改善性需求的年龄特征，表明未来改善型需求有较大释放可能。房产关注者年龄依然主要集中在20-49岁之间，占90%左右，比3月份要低6%。

    被调查者性别比例稳定，男性更关注房产信息，往往会比较看中房产性价比、 更理性地考虑房产消费。

    一、二线城市的受教育程度整体水平高于三、四线城市。在经济地缘特征依旧明显的背景下，“逃离北上广”依旧是一个伪命题。三、四线城市依然“人口外逃”，二线城市部分承接了一线城市的“逃离者”，也吸引了三、四线城市的“外 逃者”，成为未来人口增长较为明显的区域。

    不同类型城市的收入水平差异明显。一线城市收入水平明显高于其他区域，依然保持着足够的经济吸引力;二线城市收入结构好于三、四线城市。三、四线城市产 业不景气、收入水平不高是人口外逃的重要原因，也是楼市低迷现状难以改善的根本原因。

    “已婚有子女”成为楼市主力关注群体。人口红利的消退使得刚需尤其是婚房刚需逐渐趋弱。过往的政策压制需求，使得当时的刚需群体不得不加入到如今的改 善性需求队伍中。

    一、二线城市人口流入是主要的刚需。三四线城市接近60%的自有住房率远高于其他区域，刚需明显不足。

二、超过40%购房者认为房价下跌

    调查报告显示，330新政会“增加购房需求，推高住宅价格”的比例不高，认 为中国房价下跌的超过40%，三四线城市尤其看空，占46.77%。

    房产消费趋于理性。”腾讯房产研究院院长吴卫东称，一线城市认为政策会 推高房价的远高于其他区域，显示一线城市新政策更能有效激发潜在需求。一线城 市认为住宅市场会出现“增需抬价”的占33.63%。符合政策要求的被访问者普遍选择“会根据需求购房，不会加快购房进度”， 在明朗的买方市场背景下，消费者越来越理智，房产消费决策时间将变长，考虑的因素更多。

    三、四线城市“不会再考虑购买住宅”的比例高达21.93%，明显高于其 他区域，消费者信心明显不足。购买二套房的需求群体很大，在一线城市还未买二套房的占52.80%，二线城市占46.82%三线城市占41.87%。有将近10%的购房群体开始着手 看二手房。这些新的购房者的进入，将有助于缓解当前高居不下的库存压力。特别   是一线城市，随着购买二套房的需求群体也相对积极，房价上涨可能性高。

三、二手房购买热情高涨超50%比例

    根据330政策，二套房的首付比例从原来房产总价的60%降为40%，虽然“降 首付”扩大了潜在购房群体，但超过50%的需求者选择“不会扩大购房面积”，其 中一线城市有56.41%购房者表示不会出手。

    吴卫东表示，这不仅是购房者对现实无奈的选择，更是对后市不太乐观的潜意 识行为。

    相比对二套房的冷淡，新政激发了购房者对二手房的热情。由于二手房营业税 征收年限由超过5年免税改为超过2年免税，次新房潜在供应量增加，其品质不亚于 新房，对购房者吸引力加强。

    根据调查数据显示，有超过50%的购房消费者表示会根据需求适当考虑购买二 手房，其中一线城市表示购买的比例高达68.16%，不会考虑购买的仅为17.92%。 十分有意思的是，二三四线城市的对二手房的热情与一手房背道而驰，三四线城市 不考虑购买的占29.03%。

四、股市赚钱后将回流楼市

    4月27日，上证指数收盘4527点，当日上涨3.04%，是中国股市7年来的最高点。市场上开始出现一些人将房产抵押进入股市的现象。数据显示，“抵押房产， 投入股市赚钱”的比例3%左右，激进的投资投机者比例并不高。

    绝大多数潜在购房者会按原定计划买房，投资和购房都趋于理性，其中一线城 市占65.77%，二线城市占69%，三线城市71.83%。但也有相当部分的群体选择“暂时不买房，投入股市赚钱”，一线城市占比31.33%，明显高于其他区域。

    面对“股市中赚到一套中意住宅的首付款”，计划“抽出首付款买房，余下的 钱继续战斗”比例最高，总体上超过38%，一线城市达到41.38%。当股市火爆到  一定阶段，部分资金会选择离开股市。吴卫东表示，由于不动产具有增值保值功能，资金会逐渐流入楼市，让楼市的资金面得到缓解。看跌比例回落5%认为一线城市大幅上涨增10%，与203月的消费信心数据相比，一线城市看涨比例大幅提高，并首次超过50% 临界点。

    三、四线城市消费信心数据略有提升，看涨比例不足30%，消费信心依旧不 足。只是看跌比例从大于50%回落到45%以下，悲观情绪有所缓解。

    二线城市消费信心数据波澜不惊，看涨看跌比例均在37%左右，后市走势不甚 明朗，市场状况更多取决于库存去化情况。

    对比3月和4月份，一线城市认为大幅上涨的比例上升明显，3月份只有5.86%，而4月份高达15.90%。根据媒体报道，4月20日-26日的北京楼市，9个盘入市，量价齐升，有多个楼盘出现“日光盘”。二三四线城市认为大幅上涨的比例升幅比较小。